核心提示
楼市传统的“金九银十”销售旺季今年却略显冷清，与楼市唇齿相依的住宅用地市场也因楼市的低迷而急速降温。今年10月份不仅多城市出现零成交，成交价格随之走低，而且住宅用地溢价率也降到了年内最低水平。在土地收入下滑、中央敦促增加普通商品房用地供应等压力之下，部分地方政府显得“嫁女”心切，而开发商的抄底时机或将随之到来。
A
土地市场放量明显
在成交持续低迷、地价增幅回落的叠加效应之下，部分热点城市土地出让收入大幅缩水。
相关数据显示，北京、天津、上海、杭州等12个城市土地成交金额同比下滑，除北京同比减少7%外，其余城市土地出让金同比下降幅度均超过20%，其中，西安前十个月土地成交金额为28.7亿，同比降幅最大，达71%。
河南省会郑州情况也好不到哪里去，数据显示，郑州土地市场在成交量和成交金额上都出现了大幅下滑，前三季度，郑州市房地产开发企业购置土地面积201.0万平方米，比上年同期下降59.4%；土地成交价款42.4亿元，比上年同期下降49.8%。
“住宅市场一片低迷，土地出让收入也大幅缩减。而近期温家宝讲话中明确指出，要增加商品房用地供应，来自中央的压力更迫使地方政府大举出地。”竞合地产董事长王东表示，“眼下地方政府可以说是卖地心切。”
上个月，广州频频发布土地挂牌出让公告，累计推出地块达61幅之多。联想到近期郑州土地市场的推地行为，不难发现近期郑州土地市场也呈现放量的趋势。9月份郑州的土地推介会改变了以往零星推介的态势，一举推出8块地共计700余亩；9月6日，郑州市国土资源局决定以挂牌方式出让9幅土地的国有土地使用权，土地总面积达到337.32亩；而就在3天后的9月9日，郑州市国土资源局公布了10宗土地的挂牌出让结果，土地总面积达到610.27亩。仅仅这两次挂牌和一次土地推介会推出的地块就超过了今年前5个月郑州招拍挂土地的总和。
B
土地成交量锐减
丝毫未减的调控高压态势和持续收紧的信贷政策令房地产开发商拿地热情锐减，有实力的开发商似乎也在静观其变，坐等抄底时机。
受此影响，在10月份，土地市场成交巨幅缩量，住宅用地成交量也创出年内新低。相关数据显示，2011年10月，全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%；其中住宅类用地408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。
近日，广州重点地块——火车站南站重点功能区首次拍卖遭遇了罕见的重大临时调整。在卖地前3个小时，由于开发商集体缺席，广州市国土房管局突然发布公告宣布取消原计划出让的12宗南站地块，剩余的3宗南站地块由于均只有一家开发商报名从而底价成交。
竞合地产董事长王东分析认为：“土地市场成交低迷有两方面的原因，一方面当前土地市场受调控影响比较明显，地方政府在推地上比较谨慎，有意识地把住宅用地放在后面推，前三季度商业用地推出量相对多，住宅用地推出量比较少；另一方面，时至年底，开发商开始着眼回笼资金，结算贷款及各种开发成本，还款压力加上高库存和融资难，使其对于土地市场热情大为降低。”
C
溢价率跌入谷底
惨淡成交状况使全国土地市场成交价格随之一路走低，住宅类用地溢价率更是跌入谷底。国土资源部近日发布的数据显示，全国主要城市地价总体水平小幅上涨，同比、环比增幅全面回落。第三季度，全国105个主要监测城市地价总体水平为3040元/平方米，同比增长8.4%，环比增长1.3%。居住用地地价为4518元/平方米，同比增长10.5%，增幅较上一季度下降0.3个百分点；环比增长1.7%，增幅较上一季度下降0.5个百分点。
10月，全国133个城市住宅类用地成交楼面均价为1419元/平方米，环比下降15%，同比下降4%。在楼面价下滑的同时，全国133个城市土地平均溢价率持续走低。10月溢价率仅为3%，较上月再减3个百分点，较去年同期减少28个百分点；前10个月，全国133个城市住宅类用地溢价率在1月创下高点后，一直处于平稳下滑走势，且均低于去年同期，并在10月份创造年内新低，住宅用地溢价率跌入谷底。
竞合地产董事长王东认为，一线城市土地起价高，溢价空间有限；同时楼市低迷使开发商拿地热情下降，拿地资金也并不充裕，土地出让过程中往年开发商激烈竞争的现象已不多见，近期土地流标、底价成交等现象也时有发生，造成土地溢价率下降。
在全球经济复苏步伐放缓，国内经济理性回调、房地产调控继续深化的背景下，土地市场相对降温的态势已基本明朗。预计四季度，随着我国经济自主稳定增长、保障性安居工程建设的推进，城市地价总体水平将会延续平稳增长。但随着供需双向调控政策全面落实、房地产业资金有序回流、通货膨胀率有效抑制等因素的强化，城市居住地价增速将进一步回调。
D“抄底”时机已到？
但郑州土地成交价格却显得异常坚挺。
相关数据显示，郑州市今年前8个月共挂牌出让土地34宗，成交15宗。出让总面积为4426.023亩，出让总金额为665336.97万元，出让均价150.324万元/亩。其中住宅用地11宗，总面积为1212.138亩，均价350.17万元/亩，其中最高出让单价达1503.92万元/亩，出让最低单价是74.61万元/亩；其余4块为商业用地。面积下降，出让均价却在上涨。与去年同期相比，住宅用地出让面积下降67.55%，但出让均价却上涨338%。
在全国土地市场成交低迷情况下，郑州市土地出让均价却暴涨3倍有余，原因何在呢？竞合地产董事长王东认为，一方面是政府释放的土地较少，而需要拿地的企业较多，土地市场仍然“僧多粥少”；另一方面国内房企纷纷奔赴郑州拿地储备，雅居乐、保利等一线房地产企业涉足郑州市场，万科、碧桂园等其他一线房企也看好河南市场，甚至连民间资本也开始涌入土地市场，这使得郑州土地出让价格水涨船高。
尽管如此，但王东仍坚持认为，现有市场形势决定了，有资金实力的房企现在进行土地储备正是时候。
从近期成交的几宗土地的溢价率来看，较之以前，已经明显回落。多数地块都是以底价成交。“郑州土地市场出现抄底时机是不争的事实。现在拿地不一定是最低点，但肯定是在底部”，王东说。（记者 曾邦华）